Cómo recuperar la fianza del alquiler: en qué estado tienes que devolver el piso

Al terminar un alquiler, el propietario debe devolverte la fianza salvo que existan rentas o suministros pendientes o daños que vayan más allá del desgaste normal. Lo que más fianzas cuesta no son las grandes averías, sino los detalles: un piso sucio, muebles olvidados o una entrega sin pruebas.

Te explicamos qué dice la ley, qué puede descontarse y qué no, y cómo preparar el piso para que la entrega de llaves no tenga discusión.

Qué dice la ley sobre la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 36) fija la fianza de una vivienda en una mensualidad de renta. Además, el contrato puede pedir garantías adicionales, que en los contratos de vivienda no pueden superar otras dos mensualidades.

Esa misma norma establece que, si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que el propietario devuelva la fianza, la cantidad pendiente empieza a generar el interés legal del dinero.

El Código Civil completa el cuadro: el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por causas inevitables (artículo 1561). Y si no se describió su estado al firmar, se presume que la recibió en buen estado (artículo 1562).

En la Comunitat Valenciana, además, el propietario está obligado a depositar la fianza en la Generalitat, según el Decreto 46/2022. Ese depósito es su obligación, no la tuya, y no cambia tu derecho a que te la devuelvan.

Desgaste normal o daño: dónde está la línea

Vivir en una casa la desgasta, y eso no se descuenta de la fianza. Lo que sí puede descontarse es el daño causado por mal uso o descuido. Esta tabla recoge los casos más habituales:

Situación	Desgaste normal	Puede descontarse
Paredes	Pintura apagada tras años de uso	Manchas grandes, paredes pintadas de colores sin permiso
Agujeros	Pocos agujeros pequeños de cuadros, según el contrato	Muchos agujeros, tacos arrancados, desconchones
Suelos	Roce en zonas de paso	Quemaduras, golpes, manchas de humedad por descuido
Electrodomésticos	Avería por antigüedad	Rotura por mal uso o falta de limpieza
Puertas y persianas	Holgura o desgaste del mecanismo	Cristales rotos, cintas arrancadas, golpes
Limpieza	Polvo normal tras la mudanza	Grasa acumulada, cal, suciedad incrustada

Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino, según el artículo 21 de la LAU: un grifo que gotea, una bombilla o el tirador de un armario. Resolverlas antes de irte cuesta poco y evita discusiones.

¿Pueden descontar la limpieza?

Si entregas el piso claramente sucio, sí. El propietario puede reclamar el coste razonable de dejarlo en el estado en que lo recibiste, idealmente con factura. Lo que no debería hacer es cobrarte una limpieza profunda «por norma» si lo dejaste en buen estado.

Las zonas que más se discuten son siempre las mismas:

• Cocina: horno, campana, azulejos detrás de los fuegos y el interior de los muebles.
• Baños: cal en mamparas y grifos, juntas negras y sanitarios.
• Armarios y cajones: vacíos y limpios por dentro.
• Ventanas y persianas: cristales, guías y lamas.

Con la mudanza encima, muchos inquilinos no llegan. En esos casos compensa una limpieza profesional tras el vaciado: el piso queda listo para la revisión y tienes una factura que demuestra en qué estado lo entregaste.

Muebles y enseres olvidados: también cuentan

Dejar cosas en el piso es una de las causas más comunes de descuento. El propietario tendrá que retirarlas y puede reclamarte lo que le cueste, además del tiempo que el piso no pueda volver a alquilarse.

• Revisa trastero, terraza y altillos: son los sitios que más se olvidan.
• Los muebles que compraste tú se van contigo, salvo que el propietario acepte por escrito quedárselos.
• Lo que era del piso se queda, en el sitio y estado del inventario inicial.

Si alquilas un local en lugar de una vivienda, las reglas cambian: la fianza legal es de dos mensualidades y el contrato suele exigir más. Lo explicamos en la guía sobre cómo entregar un local alquilado al final del contrato.

La entrega de llaves, paso a paso

1. Relee el contrato y el inventario de entrada, con las fotos del primer día si las tienes.
2. Avisa con la antelación pactada y propón fecha y hora para la entrega.
3. Vacía todo lo tuyo, trastero incluido, y haz las pequeñas reparaciones.
4. Limpia a fondo o encarga la limpieza, y guarda la factura.
5. Fotografía y graba cada estancia el mismo día de la entrega, con fecha.
6. Anota las lecturas de luz, agua y gas y gestiona el cambio de titular o la baja.
7. Firma un acta de entrega con el estado del piso y la fecha de devolución de las llaves.
8. Deja por escrito tu número de cuenta para la devolución.

Si el propietario no quiere firmar nada, envíale después un correo o un burofax con las fotos y la fecha de entrega. Lo importante es que quede constancia.

Fotos y vídeo: cómo hacerlos para que sirvan de prueba

Unas fotos hechas deprisa el último día sirven de poco si no se ve bien el estado del piso. Estas pautas marcan la diferencia si después hay discusión:

• Plano general de cada estancia desde la puerta y después detalles: paredes, suelo, ventanas y techos.
• Abre armarios, horno, frigorífico y cajones y fotografía el interior vacío y limpio.
• Un vídeo continuo recorriendo el piso sin cortes, con la fecha visible o enviado ese mismo día por correo.
• Las lecturas de los contadores, con el número de contador legible.
• Compáralas con las del primer día: si tienes fotos de la entrada, haz las de salida desde los mismos ángulos.

Envía las fotos al propietario por correo el mismo día de la entrega. Así quedan fechadas por un tercero y no pueden discutirse después.

Lo que el propietario no puede descontarte

No puede quedarse la fianza por el desgaste normal, por reformas que quiera hacer para el siguiente inquilino, por pintar un piso que llevaba años sin pintarse o por averías debidas a la antigüedad de una instalación. Tampoco por daños que ya estaban, si constan en el inventario o en tus fotos de entrada.

Si no te devuelven la fianza

Primero, pide por escrito el detalle de los descuentos y sus justificantes. Un descuento sin factura ni presupuesto es difícil de sostener. Si no hay respuesta, el siguiente paso es un requerimiento formal, normalmente por burofax.

Si aun así no la devuelven, puedes reclamar en el juzgado. Para cantidades de hasta 2.000 euros no hace falta abogado ni procurador, y puede usarse el proceso monitorio o el juicio verbal. Recuerda que, pasado el primer mes, también puedes reclamar el interés legal.

Si se te echa el tiempo encima con la mudanza, nuestro equipo de vaciado de pisos en Valencia retira lo que sobra y lo deja listo en una jornada para que llegues a la entrega de llaves con todo en orden.